Den 02.10.2000 avsa Norges Høyesterett dom i sak om forholdsmessig prisavslag for mangel ved kjøp av fast eiendom.
Høyesterett delte seg i avgjørelsen. Tre dommere mente prisavslaget skulle utgjøre fallet i eiendommens markedsverdi. Etter en skjønnsmessig vurdering ble det foretatt en konkret fastsettelse. De to dissenterende dommerne mente at regelen om forholdsmessig prisavslag i avhendingslovens § 4-12, første ledd, er lovens formelle utgangspunkt. Hovedregelen – mente de - er at prisavslaget skal settes til utgiftene ved å rette mangelen, jfr § 4-12, annet ledd.
Prisavslagsbestemmelsen er ikke tidligere behandlet av Høyesterett. Avgjørelsen er derfor i utgangspunktet prinsipiell, selv om Høyesterett selv ikke uttaler seg om dette. Dommen gjelder ikke eiendom til boligformål, men et bruk med en driftsbygning og tre pelsdyrhaller. Driftsbygningen var innredet som lager/kjølelager i første etasje. Annen etasje var ikke ferdig innredet ved kjøpet. Kjøperen hadde her innredet egen bolig. Mangelen var knyttet til pelsdyrhallene.
Høyesteretts flertall presiserer dette særegne forholdet i den konkrete fastsettelsen, og uttalte usikkerhet ved anslag over markedsverdien. I tillegg ble det ikke tilkjent saksomkostninger i noen instanser. (Dog bemerket førstevoterende at den ankende part ikke oppnådde mer enn hva han var blitt tilbudt for lagmannsretten som en minnelig ordning.)
Det antas derfor at den sterke dissensen stiller spørsmålet åpent i en tilsvarende sak om overdragelse av fast eiendom generelt og boligeiendom især.
Det interessante er den ulike oppfatningen første- og annenvoterende gir uttrykk av lovtekstens forståelse, basert på forarbeidene. Utgangspunktet er imidlertid klart – og det er det enighet om:
§ 4-12 er en objektiv regel. Det må konstateres en mangel i lovens forstand, men det er ikke et krav om at mangelen er vesentlig. Prisavslagets størrelse er uavhengig av om noe kan bebreides selgeren.
Bestemmelsen i § 4-12, annet ledd, kom inn under stortingsbehandlingen. Bestemmelsen ble omtalt som en presumpsjonsregel, slik at:
”… utgiftene ved å få mangelen rettet nå skal anvendes som indisium for prisavslaget hvis eiendommen ikke har noen klar markedsverdi henholdsvis med og uten mangelen.”
Førstevoterende bygge sin vurdering på at utbedringskostnadene skal benyttes med mindre ”noko anna” blir ”godtgjort”. Førstevoterende uttaler:
”Det krav til sannsynlighet som annet ledd oppstiller, oppfylles da ved at det må kreves at prisavslaget basert på verdireduksjonen beløpmessig klart atskiller seg fra kostnadene ved utbedring.”
Førstevoterende forankrer dette synspunkt i Justiskomiteens uttalelse om at prisavslaget skal tilsvare reparasjonskostnadene ”med mindre formodningen svekkes av rimelig sikre opplysninger om eiendommens markedsverdi i henholdsvis mangelfull og kontraktsmessig stand.”
Med dette utgangspunkt refererer førstevoterende uttalelser fra tre statsautoriserte eiendomsmeglere. Den ene uttalte usikkerhet om markedsverdien da han befarte eiendommen, før den ble utlagt for salg. Den andre uttalte at det vil være subjektivt hvilke forutsetninger kjøperen legger til grunn for sine vurderinger. Den tredje uttalte at hallene (dvs pelsdyrhallene som var omfattet av manglene) som utgangspunkt neppe har særlig betydning for markedsverdien av eiendommen.
Av dette trakk førstevoterende følgende konklusjon:
”Ut fra dette må det etter min mening anses på det rene at utbedringskostnadene ikke gjenspeiler fallet i eiendommens markedsverdi. – Jeg finner det følgelig godtgjort at et forholdsmessig prisavslag i dette tilfellet vil utgjøre et klart lavere beløp enn utbedringskostnadene.”
Her ville en kunne tro at førstevoterende ville lande på utbedringskostnadene. Uten nærmere redegjørelse fastslo imidlertid førstevoterende at prisavslaget som følge av ovennevnte, må fastsettes etter § 4-12, første ledd. Uttalelsene fra eiendomsmeglerne viser at det ikke er godtgjort noe annet enn utbedringskostnaden, hvilket var fastsatt til et nøyaktig kronebeløp. Det er derfor fristende å gjengi annenvoterendes vurdering av eiendomsmeglernes uttalelser:
”Etter min mening kan det ikke på grunnlag av disse uttalelser med tilstrekkelig sikkerhet fastslås at en objektiv verdi – en markedsverdi – for denne eiendom med og uten mangler.”
Annenvoterende mener det er tilstrekkelig å konstatere at mangelen innebærer en verdiminus for eiendommen. Han mente således at utgiftene til retting kunne legges til grunn, under forutsetning av at dette står i rimelig forhold til den verdiøkning som kan oppnås. Han slår altså samtidig fast at man ikke har krav på standardforbedring i forbindelse med utbedringen av mangelen.
