Tomtefesteloven (lov 20. desember 1996 nr. 106) trådte i kraft 1. november 2004. Vi har fått særregler for regulering, innløsning/kjøp , herunder innløsningssum og forlengelse.
Les nøye kontrakten
Se etter hvordan festeavgiften skal reguleres. Er det etter konsumprisindeks eller tomteverdi. Det er mindre mulighet for konflikt om prisen reguleres etter pengeverdi.
Er det innløsningsrett?
Regulering av festeavgiften
Etter den nye § 15 kan hver av partene kreve festeavgiften regulert på to måter:
Enten i samsvar med endringen i pengeverdien (konsumprisindeksregulering), eller
etter tomteverdien.
Festeavtaler som har avtalt justering etter pengeverdien eller som ikke har avtalt justeringsform, skal nå indeksreguleres. Reguleringen finner sted hver tiende år, med mindre annet er avtalt. Det er ikke adgang til å regulere festeavgiften i henhold til avtalens bestemmelser dersom dette vil medføre en høyere festeavgift enn det som tilsvarer endringen i pengeverdien etter at avtalen ble inngått. Selv om avtalen legger tomteverdien til grunn, kan justeringen bare gjøres gjeldende som vil føre til lavere festeavgift enn en regulering i samsvar med konsumprisindeksen.
For avtaler inngått før 1. januar 2002 med konsumprisindeksregulering tillater loven justering av den opprinnelige festeavgiften opp til dagens verdi.
For avtaler med annen regulering - økt tomteverdi – ga 1996-loven bortfesteren tillatelse til å regulere ”i samsvar med det tvillaust er avtalt”. Mange har rukket å benytte denne muligheten. Med ikrafttreden av den nye loven er det igjen forbudt å benytte avtalens bestemmelse. Bortfester som ikke rakk å regulere etter avtale om økt tomteverdi, er det vedtatt overgangsbestemmelse som gir bortfester rett til regulering én gang. Ellers er man nå henvist til konsumprisindeksregulering.
For festeavtaler inngått etter 26. april 1983 har det vært, og fortsetter det å være, full avtalefrihet. For gamle festeavtaler fra før 1983 videreføres begrensningen om at festeavgiften ikke skal overstige kroner 9.000,- pr. dekar. Beløpet justeres i samsvar med endringen i pengeverdien hvert år etter 1. januar 2002.
For råtomter gjelder særlige bestemmelser.
Innløsning
Festeren kan som hovedregel kreve innløsning etter 30 år av festetiden, med mindre avtalen gir rett til innløsning på et tidligere tidspunkt. Deretter kan innløsning kreves hvert 10. år eller når festetiden er ute. Tiden regnes fra festeforholdet startet, uavhengig av personskifter.
Unntak gjelder for tomt festet til fritidshus hvor tomten hører til landbruk.
I stedet for å kreve innløsning når festetiden er ute, kan festeren kreve forlengelse av festet på samme vilkår som før. Kravet om innløsning må fremsettes skriftlig senest ett år før innløsningsretten inntrer. Bortfesteren kan imidlertid senest to år før samme tidspunkt sende skriftlig oppsigelse. I oppsigelsen må fremgå festers rett til innløsning og forlengelse. Fester kan altså imøtegå bortfesters oppsigelse med et krav om innløsning.
Forskriften om varsel av innløsning trådte i kraft 1. november 2004. Forskrift om selve innløsningsprosessen trer i kraft 1. januar 2006. For festeavtaler som går ut 1. januar 2007 eller senere må bortfester sende oppsigelse senest 1. januar 2005.
Innløsningssummen skal som hovedregel fastsettes til 30 ganger festeavgiften etter regulering på innløsningstidspunktet, mede mindre lavere beløp er avtalt. Reguleringen skjer selv om reguleringstidspunktet ikke er kommet. For å hindre lave festeavgifter leder til urimelige lave innløsningssummer, kan partene kreve at beløpet settes til 40% av råtomteverdien på innløsningstidspunktet, fratrukket investeringer som festeren har gjort. Markedspris settes etter skjønn. Her gjelder flere unntak.
”Bustadhus” for borettslag, boligaksjeselskaper og lignende
Spørsmålet har vært om bestemmelsene om innløsning og forlengelse gjelder hvor lagets eller selskapets bygninger er oppført, herunder om slike festetomter er å anse som tomt til ”bustadshus”.
Justisdepartementets lovavdeling har uttalt at dette må vurderes ut fra festeformålet. Er formålet med festet å dekke et boligbehov, er det tale om ”tomt til bustadhus”.
Motsatt dersom formålet er å sikre et økonomisk utbytte for laget eller andelshaverne.
