Mange nordmenn på ferie i Spania erverver timeshareandeler uten å være klar over at spansk lovgivning setter vilkår med hensyn til innhold, form, språk mv. som må være oppfylt for at ervervet skal være gyldig.
Spansk lovgivning har også regler om angrefrist slik at en på denne måte også kan komme seg ut av avtalen.
1. Tilbakevendende problem til tross for ny lovgivning
Timeshare-kontraktene var som regel uklare. Ansvaret smuldret opp i en rekke diffuse “proforma selskap” registrert utenfor Spania i skatteparadis, som oftest i Gibraltar. I mange tilfeller var det helt umulig å kontrollere disse selskapene juridisk, idet spanske domstoler ikke var kompetente og det var utelukket å anvende spansk lov.
Til tross for at spanske myndigheter de senere år, dels gjennom EU-direktiver og spansk lovgivning, har søkt å beskytte forbruker på en bedre måte, synes likevel problemene for kjøpere å øke.
2. Bakgrunnen for lovreguleringen
EU vedtok i 1994 et Direktiv (94 / 47 /CE) om timeshare-spørsmålet. Imidlertid er EU-direktivene kun rekommandasjoner til regjeringene i medlemslandene.
I Spanias tilfelle ble denne anbefalingen fulgt opp i form av Lov 42/1998 av 15. desember.
Inntil denne loven trådte i kraft var hovedproblemet at det var et tomrom i spansk lov. Entreprenører uten skrupler, hovedsakelige utenlandske, benyttet seg av dette tomrommet til å bedrive tvilsomme timeshare-forretninger først og fremst på Kanariøyene, men også på Costa del Sol.
Før Lov 42/1998 var en medvirkende årsak til denne kaotiske situasjonen at timeshare var en juridisk relasjon som ikke eksisterte i det spanske juridiske systemet, som er basert på romerretten . Tidsmessig begrensning av eiendomsrett var (og er) uforenlig med de grunnleggende prinsipper for romerrett, og følgelig, med spansk rett
3. Loven omfang og vilkår
Den nye loven definerer timeshare som en begrenset tinglig rettighet, tilsvarende en tidsbegrenset bruksrett, eller som et leieforhold med spesielle karakteristikker. Det forbys uttrykkelig å bruke ordet “eiendomsrett” i forbindelse med timeshare.
Enhver timeshare på fast eiendom beliggende i Spania er underlagt denne loven, uavhengig av de kontraherende parters nasjonalitet, bopel eller av sted og dato for inngåelse av kontrakten. På enkelte punkter, som gjennomgås nedenfor, har loven tilbakevirkende kraft.
Loven fastsetter en lang rekke betingelser for å kunne overdra en leilighet etter timeshareordningen. Som de viktigste betingelsene vil jeg nevne:
I utgangspunktet er det kun den eier som har grunnbokshjemmel til den faste eiendommen som kan selge timeshare. Før salg av timeshareandler må hjemmelshaver først stifte timeshare- ordningen for hele bygningen, hvilket består av å :
- Utstede et offentlig notarialdokument og registrere det i grunnboken. Av dokumentet skal blant annet følgende fremgå: ferdigattest, nødvendige administrative tillatelser til å ta boligene i bruk, herunder til turistdrift, kontrakt med driftsselskapet som skal administrere timeshare-ordningen og ansvarsforsikringer for skade voldt tredjemann.
- Man kan selge timeshare til en bygning under oppføring. Men i dette tilfelle må datoen for ferdigstillelse fremgå og det må stilles en bankgaranti for denne.
- Driftsselskapet kan ikke ha sin forretningsadresse i et skatteparadis. Det må operere fra en spansk filial. Dette selskapet må undertegne det tinglyste notarialdokumentet som stifter timeshare-ordningen sammen med bygningens eier.
Eiendomsregisteret hvor notarialdokumentet som stifter timeshare-ordningen skal registreres er tilgjengelig for publikum. Hvem som helst kan undersøke grunnboken.
Når timeshare-ordningen er stiftet plikter entreprenøren å utgi en informasjonsbrosjyre. Innholdet i brosjyren er fastsatt av loven og skal være meget utfyllende. Overfor publikum utgjør brosjyren et bindende tilbud.
I henhold til loven er kjøperens rettigheter ufravikelige, og innholdet i kjøpekontrakten fastsettes detaljert av loven. Lovbestemmelsene er generelt preseptorisk rett.
Uansett er kontrakten ugyldig hvis opplysningene til publikum viser seg å være uriktige, eller hvis kontrakten er inngått før timeshare-ordningen er registrert. Likeledes er kontrakten ugyldig i tilfelle timeshare-ordningen svikaktig prøver å omgå loven, for eksempel ved å utforme kjøperens rettighet som en form for sameie.
Loven fastsetter at det i kontrakten kan avtales muligheten for bytte av timeshare (i praksis vanlig), men loven regulerer ikke spørsmålet nærmere.
For sin del kan eieren (NB: som aldri er innehaveren av timeshareandelen, han har bare en form for bruksrett) heve kontrakten i tilfelle forsinket betaling fra kjøper, og kreve vederlag tilsvarende et år av avgiftene som er fastsatt for de tjenestene som kjøperen har krav på etter kontrakten.
4. Angrefrist
Når kjøpekontrakten er undertegnet har kjøperen 10 dagers angrefrist hvis han forandrer mening. Videre, i tilfelle publikum ikke har fått tilstrekkelig informasjon, eller innholdet i kontrakten ikke oppfyller kravene etter loven, kan kjøperen heve kontrakten innen en frist på tre måneder.
I alle tilfeller er det forbudt å kreve betaling av akontobeløp, til ovennevnte angrefrist og frist for å heve avtalen utgår.
5. Kontrakter inngått før lovens ikrafttredelse
Et spesielt vanskelig spørsmål er anvendelsen av den nye loven på de allerede eksisterende timeshare-ordninger. Som vi har sett kommer loven til anvendelse på alle kontrakter av denne typen “uansett dato”. Betyr dette at alle de kontraktene som er inngått før loven og som ikke oppfyller kravene etter loven - i praksis nesten alle kontraktene - er ugyldige? Ikke nødvendigvis.
Ufravikeligheten av forbrukerens rettigheter iht. loven, kravene om informasjon fra selgerens side og til innholdet i kontraktene kommer til anvendelse for alle kontrakter, uansett dato.Utover dette gir loven en frist på to år til å tilpasse de eksisterende timeshare-ordninger til bestemmelsene i den nye loven. Denne fristen utløp den 17. desember 2000. Etter denne fristen kan tilpasningen kreves ad rettens vei.
Med hensyn til tilpasningen av de eksisterende timeshare-ordninger går man stort sett ut fra det prinsippet at eksisterende rettigheter skal respekteres. Her kommer lovens sosiale grunnprinsipp til syne, som i likhet med EU-direktivet er å beskytte forbrukerne.
6. Verneting
I tvister i forbindelse med disse spørsmålene er det kun spanske domstoler som er kompetente. Dette både iht. spansk lovgivning og iht. Brussel-traktaten (§ 5.1, 6.4 og 16.1.a) og Lugano-konvensjonen § 16 .
7. Utfordringer fremover
Det legges ikke skjul på at tolkningen og anvendelsen av loven vil i praksis by på store vanskeligheter, spesielt med hensyn til tilpasningen av allerede eksisterende timeshare-ordninger. Det er klart at det blir nødvendig med en innkjøringsperiode for lovens effektivitet, hvor rettspraksisen blir avgjørende for å oppklare og presisere tvetydige aspekter.
Det er uansett ingen tvil om at den nye spanske loven om timeshare innebærer et stort
fremskritt i forhold til den tidligere situasjonen, at den kan fungere som modell for andre europeiske lover og at den retter opp den forsvarsløse situasjonen mange forbrukere befant seg i, spesielt på Kanariøyene og Costa del Sol.
* * * * *
Advokat José Luis Ripoll er partner i Bufete Ripoll som har kontor i Benidorm. Advokat Ripoll har bodd 20 år i Norge, og er i tillegg autorisert translatør i spansk-norsk og norsk-spansk. I spansk-norske rettsforhold samarbeider Bufete Ripoll med advokatfirma Seim-Haugen Steenstrup & Co i Oslo.
