Hartsang Advokatfirma DA

Bruken av PA Bok dreier seg om byggherrens styring av større bygge- og anleggsprosjekter. Denne styringen er både fra dag til dag og når noe uventet inntreffer – slik det nesten alltid gjør i større prosjekter.

En PA Bok er en prosjektadministrativ håndbok med mer eller mindre strenge krav til de som er med i prosjektet. Det dreier seg bl.a. om hvordan skrive og sende

• e poster og brev til byggherrens representant (prosjektleder «PL» eller byggeleder «BL»)

• meldinger, varsler og krav om mer tid og/eller mer penger

• bestillingsfullmakter for PL og BL

• møtereferater og innkallinger

• regelmessig rapportering fra PL, BL, prosjekterende, entreprenører og andre leverandører om fremdrift, økonomi, endringer m m

• format, adressat m v for fakturaer til byggherren

• pliktige skjemaer, sikkerhetsstillelser og forsikringsbevis

samt diverse andre forhold.

Ofte vil kravene i en PA Bok medføre økte kostnader for deltakerne i prosjektet, særlig når kravene går lenger enn det som følger av NS (Norsk Standard)-kontraktene. Jeg har sett at brudd på rutiner i PA Bok har vært ansett som brudd på kontrakten. En slik PA Bok bør da inngå i konkurransegrunnlagene for anskaffelsene, slik at tilbyderne kan vurdere dette når de kalkulerer tilbudene sine. Hvis kostnadskrevende krav i en PA Bok, først ser dagens lys i et oppstartsmøte, så risikerer byggherren å møte protester og krav om tilleggsvederlag.

Vi finner mønstre for PA Bok gratis på internett:

• Sande kommune i Vestfold har lagt ut en generell PA Bok på sine nettsider her: http://www.sande-ve.kommune.no/PageFiles/8770/PAbokGenerellrev.150708.pdf 

 • Undervisningsbygg i Oslo deler sin PA Bok med alle på DIFI: http://www.anskaffelser.no/filearchive/prosjektadministrativ-haandbok-pa-bok-undervisningsbygg.pdf 

Disse mønstrene for PA Bok er i bruk. Men skal en byggherre stille enda strengere krav i sin PA Bok ? I så fall; står kostnad og nytte i rimelig forhold til hverandre ? Og det er heller ikke alltid realistisk å vente at deltakerne i prosjektet kan greie å følge effektivt opp slikt som: fire eller flere forskjellige typer av skjemaer for varsler og krav, detaljerte og ukentlige rapporter for fremdrift, økonomi og tid, redegjøring for forventet produksjon neste uke osv osv. Men dette avhenger jo også av entreprenørens eller annen leverandørs, størrelse og kvalifikasjoner.

Jeg har for noe tid siden skrevet litt her om PA Bok: http://no.wikipedia.org/wiki/PA-bok 

Vi har i lang tid ventet på nye kontraktsstandarder for totalentrepriser. Fra juli er de her og de kan bestilles hos www.standard.no :

• NS 8407:2011 Alminnelige kontraktsbestemmelser for totalentrepriser
• NS 8417:2011 Alminnelige kontraktsbestemmelser for totalunderentrepriser

Disse to standardene avløser NS 3431:1994 og NS 3406:1997 som tiden hadde løpt fra på flere punkter, bl.a. tre år som var byggherrens siste reklamasjonsfrist og som nå er blitt oppjustert til fem år.

Som kjent, er særpreget ved en totalentreprise at entreprenøren påtar seg både prosjekteringen og utførelsen av et bygg- og anleggsarbeid. Overlater totalentreprenøren en del av dette videre til en annen kontraktspart, blir det en totalunderentreprise. En totalentreprise kan omfatte hele byggeprosjektet og blir da en kombinert total- og generalentreprise. Men mange prosjekter er i stedet delt opp i flere sidetotalentrepriser. De to nye standardene kan brukes i begge disse tilfellene.

En nyhet i NS 8407 og NS 8417 er at de starter med noe som er blitt døpt  en ”protokoll”. I protokollene har revisjonskomiteen satt inn noen ”forutsetninger” som kan opptre i forbindelse med kontraktsinngåelser. Meningen er at disse forutsetningene skal gjelde for kontraktene, og at avvik fra forutsetningene kan være illojale, ifølge komiteen. Her har komiteen ønsket å gripe inn mot enkelte sider av visse spesielle ordninger som flere byggherrer har benyttet seg av. Gjennom de nye forutsetningene vil komiteen redusere en del av den ekstra risikoen som totalentreprenørene kan få i forbindelse med følgende:

(1) vilkårene for tiltransport av prosjekterende,

(2) besiktigelse av et referanseobjekt,

(3) overtagelse av risiko for grunnforhold og

(4) overtagelse av risiko for prosjektering som er utarbeidet av andre.

En del av bestemmelsene i NS 8407 og NS 8417 følger stort sett de foregående standardene. En del andre bestemmelser er på linje med NS 8405:2008 som er standarden for de mer krevende utførelsesentreprisene.

Generelt sett er NS 8407 og NS 8417 krevende å anvende: de har strenge prosedyreregler, de avskjærer krav som ikke er fremmet på riktig måte og de har ansvarsbegrensninger for mangler og forsinkelser.

Jeg mener at:

• En byggherre må ha en velskolert, erfaren og handlekraftig prosjektledelse for å kunne greie å styre etter NS 8407 uten å tape tid og penger.
• En entreprenør som påtar seg å være underentreprenør i kontrakt etter NS 8417, må først skaffe seg god kjennskap til standarden – ellers kan han lett miste rettigheter overfor den totalentreprenøren som ønsker å kjøre hardt på kontraktens bestemmelser.

Fortsatt er det aktuelt for byggherrer å sette opp spesielle kontraktsbestemmelser med presiseringer og avvik. Standardene sier selv i en rekke bestemmelser at disse bare gjelder ”når annet ikke er avtalt” eller lignende.  Men for offentlige byggherrer er det nå endelig blitt direkte sagt i NS 8407 pkt 7.3, at de ikke stiller sikkerhet for sine forpliktelser, fordi de ikke kan slås konkurs.

Jeg skal holde seminar og kurs med byggherrer om NS 8407.

Ta gjerne kontakt med meg om dere har spørsmål og kommentarer.

Et lite PS:

For totalentreprise med forbrukerbyggherre foreligger nå Byggblankett 3425 utgave 1 2011, men den er basert på bustadoppføringslova.

Hans Cappelen

advokat

Grunnprinsippene i den nye NS 8400 Regler for anskaffelser til bygg og anlegg ved anbudskonkurranse, er kjent fra den gamle NS 3400. De er særlig følgende:

- likebehandling av anbyderne
- avvisning av anbud som ikke oppfyller konkurransebetingelsene
- anonymitet fram til anbudsåpning
- formalisert og forsvarlig saksbehandling hos innbyder
- forhandlingsforbudet
- endringsforbudet etter anbudsfristens utløp
- innbyders valgrett innenfor tildelingskriteriene

Det er prinsipielt en stor forskjell på å forhandle frem en kontrakt, og på å inngå kontrakt etter en anbudsrunde. Hovedskillet går etter regelen om at det i anbudskonkurranser er forbudt å forhandle.

Å være byggeleder for byggherren er først og fremst å føre tilsyn og kontroll på bygge- eller anleggsstedet i produksjonsfasen. Flere andre oppgaver kan høre med i et oppdrag som byggeleder. Oppgavene kan også starte allerede i prosjekteringsfasen, hvis byggherren vil at byggelederen skal delta i forberedelsen av det som skal foregå under produksjonsfasen.

I den grad en rådgiver er engasjert av byggherren, vil han være ansvarlig overfor byggherren etter de vanlige regler om profesjonsansvar, med andre ord et skyldansvar eller culpaansvar basert på rådgiverens eventuelle uaktsomhet i forbindelse med rådgivningen.