HVA MÅ MAN FINNE SEG I AV NABOEN?

E-post Skriv ut PDF

Det alminnelige prinsipp om at enhver disponerer sin eiendom som man vil, er begrenset på flere området.

1. Det gjelder for det første en lang rekke offentligrettslige regler som for eksempel kommunale reguleringsbestemmelser, krav etter plan- og bygningsloven, forurensningsloven, prinsippet om fri ferdsel i utmark m.m.

For det annet gjelder det en lang rekke privatrettslige innskrenkninger grunnet på avtale som servitutter i forskjellig form, som veiretter, rett til uttak av ved, konkurransemessige innskrenkninger m.m.

For det tredje, og det som er tema i denne artikkel, er de mer alminnelige naborettslige regler slik disse fremgår av naboloven av 16.06.61 (Lov om rettshøve mellom grannar).

Loven er etter § 1 deklaratorisk, det vil si at den gjelder så langt ikke annet følger av avtale eller særlige rettsforhold. Dette innebærer altså at naboer seg imellom godt kan avtale bestemmelser som fraviker fra de mer alminnelige prinsipper som nevnes nedenfor.

2. Lovens hovedbestemmelse er dens § 2, som sier at ingen må ha, gjøre eller sette i verk noe som urimelig eller unødig er til skade eller ulempe på naboeiendom. Inn under ulempe regnes også at noe må regnes som farlig. Ved avgjørelsen av om noe er urimelig eller unødig, skal det legges vekt på hva som er teknisk og økonomisk mulig å gjøre for å hindre eller avgrense skaden eller ulempen. Det skal videre legges vekt på om det er å forvente etter forholdene på stedet og om det er verre enn det som pleier å følge av vanlige bruks- eller driftsmåter på slike steder. Det heter videre at selv om noe er å forvente eller vanlig etter det som er sagt ovenfor, kan det likevel regnes som urimelig så langt det fører til en betydelig forverring av bruksforholdene som bare eller i særlig grad rammer en avgrenset krets av personer.

Lovens forbud retter seg naturlig nok mot personer som har en nær tilknytning til eiendommen, men ikke bare grunneieren, men også festere, leietakere eller andre bruksberettigede til eiendommen.

Tilsvarende gjelder det også at den som er vernet, må ha en tilsvarende tilknytning til eiendommen.

Loven innebærer at et tiltak som i og for seg er positivt ut fra en mer alminnelig vurdering, kan være i strid med naboloven, hvor naboeiendommen urimelig rammes av tiltaket.

Slik loven er formulert, gjelder den antagelig både kortvarige ulemper som lengre ulemper, men det sier seg selv at en mer langvarig ulempe lettere vil anses som urimelig eller unødig.

Et praktisk tilfelle er hvor adkomst til en eiendom kortvarig sperres i forbindelse med utbyggingstiltak på naboeiendommen. Det sier seg selv at man i forbindelse med et utbyggingstiltak ikke kan sperre av naboens eiendom slik at naboen ikke kan benytte den. Derimot vil naboen måtte finne seg i at adkomsten i en periode blir vanskeliggjort. Dette spørsmålet har vært prøvet ved flere anledninger for forretningsdrivende, uten at disse har fått tilkjent erstatning for omsetningstap i en slik periode.

Begrepet "skade eller ulempe" kvalifiseres nærmere gjennom "urimelig eller unødig". Med skade menes først og fremst fysiske forhold, som utrasing på eiendommen, skade som følge av vannsig, nedsoting av eiendom m.v. Ulempe dekker de mer abstrakte forhold som støy, lukt m.v.

Skade eller ulempe behøver ikke å innebære et økonomisk tap, men dette har betydning for et eventuelt erstatningskrav, jf. nedenfor.

I begrepene "urimelig eller unødig" (uturvande) ligger det for så vidt gjelder unødighetskriteriet først og fremst skader påført ved uaktsomhet eller forsett (sjikane), men også ellers forsvarlige virksomheter dersom disse ved relativt enkle inngrep kunne vært gjort mindre belastende for eiendommen. Bestemmelsen pålegger med andre ord grunneieren en plikt til eventuelt å besørge et prosjekt gjennomført til en høyere kostnad dersom dette innenfor rimelighetens grenser kan avhjelpe naboens ulemper.

Urimelighetskriteriet er nærmere definert i § 2. Loven sier konkret at det skal legges vekt på hva som er teknisk og økonomisk mulig, slik at det her må foretas en avveining av interessene. Videre skal det legges vekt på om noe er å forvente etter forholdene på stedet. Dette innebærer at vurderingen av hva som er akseptabelt kan være forskjellig fra sted til sted, for eksempel slik at man i områder med næringsvirksomhet må tåle mer enn i områder preget av uberørt natur.

Dette må også tilpasses etter forholdene i tiden. En virksomhet som i og for seg ble anlagt lovlig, kan etter samfunnsutviklingen gå over til å bli ulovlig, for eksempel på grunn av uakseptabel støy eller lignende. Dette betegnes ofte slik at det er det påregnelige og det sedvanlige som må legges til grunn. Hvor skaden eller ulempen enten er å anse som påregnelig eller som sedvanlig på stedet, må naboen normalt tåle dette.

Spørsmålet har vært prøvet i en lang rekke avgjørelser uten at jeg kan gå i detalj her. Men jeg kan nevne at støyproblematikken har vært oppe i en lang rekke avgjørelser i forbindelse med flyplasstøy, hvor det bare i liten grad er tilkjent erstatning for naboer som har tilflyttet området etter at flyplassen er anlagt, selv om virksomheten ved flyplassen i vesentlig grad er utvidet senere.

Når det gjelder den spesielle tålegrense for forhold som bare rammer en avgrenset krets av personer, må det ha skjedd en vesentlig forverring av bruksforholdene for at virksomheten skal anses ulovlig.

3. I tillegg til den generelle tålegrense, har naboloven også enkelte mer spesielle bestemmelser. Vel kjent er det at med mindre det er vesentlig om å gjøre for eieren, må han ikke ha trær som er til skade eller særlig ulempe for naboen nærmere hus, hage, tun eller dyrket jord på naboeiendommen enn tredjeparten av trehøyden. Dette hindrer dog ikke hekk som er lavere enn to meter (§ 3).
Etter lovens § 4 må ingen bygge slik at takdrypp eller snøras faller ned på naboeiendommen til skade eller ulempe for naboen. Dør og vinduer og andre gjennomsiktige åpninger i vegg mot nabo må ikke være nærmere naboeiendommen enn 1,25 meter.

Lovens § 5 fastsetter at ingen må sette i verk graving, bygging, sprenging eller lignende uten å sørge for nødvendige tiltak mot utrasing, sig, rystelser, stensprut, lufttrykk og tilsvarende på naboeiendommen.

4. Dersom noen vil sette i verk tiltak som kan bli til skade eller ulempe på naboeiendom, har han en varslingsplikt i rimelig tid forut.

Dersom det kan være tvil om tiltak vil være i strid med naboloven, har loven bestemmelser om naboskjønn til prøvelse av dette spørsmål.

5. Ved overtredelser av naboloven, har den krenkete først og fremst et krav på å få tilstanden rettet. Dette gjelder likevel ikke når tiltaket er akseptert gjennom naboskjønn med utmåling av erstatning for ulempe, eller når det er ekspropriert grunn til tiltaket, eller ekspropriasjonsrett følger direkte av loven, eller om dette følger av forurensningsloven eller vannressursloven.

Retten til å kreve retting er dog noe begrenset hvor verdien av det som rettes er så vidt stor uten at tiltakshaveren kan lastes vesentlig for forholdet, mot vederlag til den krenkete nabo.

Hus eller annet byggverk på naboeiendom kan naboen i utgangspunket kreve fjernet, men også her med et visst unntak dersom tapet for tiltakshaveren er vesentlig i forhold til ulempen for naboen, mot vederlag.

Tre, grener og røtter som stikker inn på naboeiendom og er til vesentlig skade eller ulempe, kan naboen kutte eller skjære av etter grenselinjen og tilegne seg. For tre og grener gjelder dette dog bare når varsel er gitt og de så ikke blir borttatt innen rimelig tid. Dette gjelder dog ikke der det er skog på begge sider av grenselinjen.

Dersom naboen påføres et økonomisk tap som følge av brudd på naboloven, har vedkommende krav på erstatning fra den ansvarlige, uavhengig av om den ansvarlige kan lastes for forholdet eller ikke. Det gjelder med andre ord et såkalt objektivt ansvar.

Erstatningen kan dog lempes i visse tilfeller i samsvar med reglene i skadeserstatningsloven.

Ved erstatningsutmålingen skal det som hovedregel fastsettes et engangsbeløp, men i visse tilfeller er det likevel anledning til å fastsette terminvise beløp. For erstatning utmålt av retten, har den erstatningsberettigede krav på pantesikkerhet for erstatningsbeløpet i den krenkende eiendom.


Det som er nevnt foran er en generell orientering om nabolovens bestemmelser. Avgjørelser etter naboloven vil i stor grad være avhengig av de konkrete omstendigheter, slik at det anbefales å søke juridisk bistand dersom man er i tvil om ens rettigheter og plikter.