Advokatene Annie Krefting og Hans Cappelen svarer på diverse boligrelaterte spørsmål.
Til Ditt Hus den 27.9.07
Spørsmål:
Jeg har sett på noen prospekter der det står at leilighetene har et areal med et tall etterfulgt av bokstavene BRA-S. Jeg skjønner at BRA skal bety bruksareal, men hvorfor er det en S ?
Hilsen skeptisk
Svar:
Bokstaven S skal stå for ”salg”, opplyser bransjefolk til meg i telefonen. Men betegnelsen BRA-S er ukjent i regelverket og BRA-S finnes verken i Norsk Standard NS 3940 for areal- og volumberegning av bygninger, eller i Teknisk forskrift til plan- og bygningsloven.
Meningen med BRA-S er å ha det arealet som en kjøper har interesse av, sier folk i bransjen. Men disse folkene vil ikke opplyse om dette betyr mer eller mindre enn den offisielle betegnelsen vi har i standard og forskrift, og som bare er bokstavene BRA. Skal vi være skeptiske, så betyr BRA-S neppe noe mer areal enn BRA, for ellers ville vel markedsførerne ha sagt det direkte ?
Det er noen nokså innviklede definisjoner og måleregler i NS 3940, mens Teknisk forskrift ikke har noen nærmere presisering. Bruksarealet (BRA) er definert i NS 3940 som ”areal som omfatter nettoarealet og arealet av bruksenhetens innvendige vegger”. Og definisjonen av nettoareal igjen er ”areal mellom omsluttende bygningsdeler”. Bruksenheter og omsluttende bygningsdeler har også sine egne definisjoner. Denne ordbruken medfører at du skal være nokså dreven i faget for å skjønne hvordan dette skal bli målt og beregnet rent praktisk.
NS 3940 har hele femten sider med presiseringer og eksempler på areal- og volumberegninger, for den som virkelig vil fordype seg. Denne standarden er resultatet av en utvikling gjennom mange år, og den kom i hittil siste utgave – den 3. - nå i 2007. Standarden er blitt utarbeidet av en komité som var oppnevnt av Standard Norge og som hadde et høyt faglig nivå. Hvis du vil referere til denne standarden, kan du gjøre det ved å bruke betegnelsen NS 3940:2007.
Det tryggeste for en kjøper er nok å få arealet oppgitt i BRA – eventuelt med en presisering av at en da mener BRA i samsvar med NS 3940:2007.
For mange mennesker er det mer avgjørende hvilket helhetsinntrykk en leilighet gir, enn om den har noen få kvadratmeter mer eller mindre. Men mange vurderer og sammenligner også priser pr kvadratmeter; da er det av stor interesse å bruke akkurat de samme arealbegrepene for de leilighetene en sammenligner. Vi vet at BRA er fastsatt i forskrift og standard, men det er vanskelig å få vite eksakt hvordan BRA-S skiller seg fra BRA. Kanskje noen av leserne kan gi meg et tips ?
Hilsen Hans Cappelen
Til Ditt Hus
Vi har nylig flyttet inn i vårt nybygde rekkehus. Alle vi i samme husrekke, lurer nå på hvorvidt badegulvene våre er riktig bygget. Vi kan ikke se at badegulvene har fall til sluk, og vi kan heller ikke se noen tegn til membran verken i sluket eller ved dørterskel. Det var noen som foreslo at vi burde teste badegulvet ved å tette sluket og helle på vann som får stå natten over. Er det fornuftig, eller er det noen annen måte vi kan få vite om badegulvet er slik det skal være?
Hilsen fra engstelig huseier
Kjære huseier
Dere bør avgjort ikke teste badegulvet ved å tette sluket og sette gulvet under vann over natten. Et badegulv er ikke konstruert for å tåle å stå med vann over tid. Selv om badegulvet er bygget med membran i henhold til våtromsnormen, vil noe vann lett kunne finne passasje og vil kunne gi fuktskader. En slik handling ville nok bli betraktet som uaktsom, slik at dere måtte bære kostnadene til utbedring.
Et badegulv skal ha fall mot sluk, og det skal være vanntett. Med vanntett menes at badegulvet skal tåle vannsøl, men ikke at det skal kunne fungere som badekar.
Det vanlige ved nybygg i dag, er at baderom bygges i henhold til våtromsnormen. Våtromsnormen er ikke pliktig. Ved nybygg er det imidlertid blitt så pass vanlig å følge våtromsnormen, at det må antas at denne gjelder med mindre det er tatt forbehold om noe annet i boligkontrakten.
Men uansett om våtromsnormen gjelder eller ikke, skal badegulvet være tett og det skal være fall mot sluket, slik at vannet kan renne bort.
Det er fullt mulig å få brakt på det rene hvorvidt badegulvene er bygget forskriftsmessig uten å sette gulvene under vann. Det er heller ikke nødvendig at det har oppstått noen skade for å undersøke forholdet.
Dere kan begynne med å innkalle den entreprenøren som bygget badegulvene til en befaring. Fortell da om mistanken deres, og be entreprenøren forklare baderomskonstruksjonen. Be entreprenøren om å måle og kontrollere fallet mot sluk, og be om at membranen blir påvist. Membran skal være synlig i sluket og under dørterskelen.
Dersom dere ikke føler dere overbevist av entreprenørens svar, kan dere be om en sakkyndig vurdering fra en uavhengig byggekonsulent.
Skulle det vise seg at badegulvene ikke er bygget forskriftsmessig, må dere reklamere til entreprenøren innen rimelig tid. I reklamasjonen kan dere sette en frist for tilbakemelding på hvorvidt entreprenøren påtar seg utbedring og varsle om at dere i motsatt fall vil sette utbedringen bort til andre og kreve erstatning for utbedringskostnadene.
Vennlig hilsen
Annie Krefting
Ditt Hus
Nekte gravefirmaet å utbedre mer ?
Spørsmål:
Jeg hadde et gravefirma til å opparbeide tomta da jeg hadde kjøpt et ferdighus. Jeg fant firmaet gjennom avisannonse. Vi ble enige om jobben han skulle gjøre, etter at han ga meg et pristilbud, men vi satte ikke opp noen skriftlig avtale.
Det oppsto flere feil og mangler mens ferdighusfirmaet oppførte boligen, bl.a. store setningsskader i grunnmur og i huskonstruksjonene. Ferdighusfirmaet krevde at gravefirmaet utbedret setningsskadene, fordi skadene skyldtes at gravefirmaet utførte arbeidene på feil måte. Gravefirmaet kom og har nå prøvd tre ganger og med flere metoder for å rette opp huset, uten at de har greid det.
Nå synes jeg det får være nok og jeg vil engasjere andre på gravefirmaets regning. Kan jeg gjøre det ?
Hilsen boligbygger
Svar:
Hovedregelen er at entreprenøren – dvs. gravefirmaet - har krav på å få utbedre sine egne feil. Det følger av bustadoppføringslova § 32. Men det finnes unntak fra denne hovedregelen:
• Entreprenøren får ikke krav på å utbedre, hvis utbedringen er til vesentlig ulempe for forbrukeren.
• Entreprenøren får heller ikke krav på å utbedre, dersom forbrukeren ellers har særlig grunn til å motsette seg utbedringen.
Lovens ord forbrukeren er deg, mens entreprenøren er gravefirmaet. Som du ser, kan det bli en del skjønnsmessige og brede vurderinger i hva som er vesentlig og særlig grunn. Hvor mye som skal til, kan veksle fra sak til sak, men kjernen er at det må være noe alvorlig og uvanlig for at unntaksreglene skal bli aktuelle.
På meg virker det som du kan motsette deg flere utbedringsforsøk fra dette gravefirmaet, ut fra det du skriver. Men dette må du sjekke med en advokat som får gjennomgå alle papirene og forholdene i saken og gi deg et råd, før du tar ditt endelige standpunkt. Det kan være forhold som stiller saken i et annet lys, sett fra en juridisk synsvinkel. Du bør jo være ganske sikker i din sak, før du definitivt nekter et nytt utbedringsforsøk, og før du krever at gravefirmaet dekker kostnadene til at en annen gjør arbeidet. Tar du feil her, risikerer du å sitte igjen selv med regningen.
I en eventuell rettstvist med gravefirmaet vil for øvrig en stor del av advokatregningen kunne bli dekket av huseierforsikring, hjemforsikring og lignende typer forsikringer. De har normalt også med en rettshjelpsdekning, så du bør sjekke at du har en slik forsikring.
Hilsen Hans Cappelen
Til Ditt Hus
Vi kjøpte et bolighus for ca. ett år siden. Huset var da 15 år gammelt og i følge salgsoppgaven skulle alt være i orden med huset. Situasjonen viste seg imidlertid å være noe helt annet. Kort tid etter innflytting, oppsto det lekkasje fra taket. Vi meldte skaden omgående til forsikringsselskapet vårt som mente at lekkasjen skyldtes konstruksjonsfeil, slik at forsikringen ikke dekket noe. Deretter reklamerte vi til selger som henviste oss til forsikringsselskapet hvor de hadde tegnet eierskifteforsikring. Dette selskapet vil heller ikke dekke noe, da de sier at vi først må påvise både at det foreligger konstruksjonsfeil og at selger er ansvarlig for denne. Det virker dermed som at ingen påtar seg noe ansvar, og at det er vi som blir sittende igjen med en svær regning. Kan dette stemme? Vil legge til at lekkasjen ifølge håndverkerne som vi bruker, må ha pågått lenge før vi oppdaget den, da det var mye skader i konstruksjonen.
Hilsen fra en oppgitt og skuffet huseier
Kjære huseier,
Jeg skjønner godt din frustrasjon over at ingen påtar seg ansvaret for skaden. Du bør imidlertid ikke gi opp selv om du får nei i første omgang.
Vi kan først se på ditt eget forsikringsselskap, og du sier da at dere fikk avslag fordi årsaken til lekkasjen er konstruksjonsfeil. Jeg antar da at forsikringsselskapet har sendt en takstmann på befaring og som har laget en takstrapport som konkluderer med konstruksjonsfeil. En konstruksjonsfeil vil stamme fra tiden før dere kjøpte huset og dermed fra før dere tegnet forsikring.
Normalt vil en forsikring ikke dekke skader som skyldes forhold som i tid ligger forut for forsikringen. Men så sier du at det er mye skader i konstruksjonen fordi lekkasjen må ha pågått lenge. Disse skadene kan være følgeskader som er oppstått etter at forsikringen ble tegnet.
Du kan derfor kontakte forsikringsselskapet ditt igjen, og be om en ny vurdering hvor det skilles mellom primærskaden (taklekkasjen) og følgeskadene (skadene i konstruksjonen). Det kan være at følgeskadene dekkes av forsikringen deres.
Når det gjelder selgers eierskifteforsikring, må dere dokumentere det selskapet ber om. Eierskifteforsikringsselskapet skal ha dokumentasjon for skaden. Dere kan dokumentere skaden ved bilder av skadene og ved rapporter. Rapporten fra ditt eget forsikringsselskap kan brukes, og de håndverkerne dere har benyttet til utbedringen kan lage en rapport over hva de har avdekket under utbedringsarbeidene. Dere kan også kontakte en bygningskyndig konsulent/takstmann som kan komme på befaring og lage en rapport.
Når eierskifteforsikringsselskapet videre ber om at dere påviser at selger er ansvarlig for skaden, så kan det gå på 3 forhold. 1) har selger unnlatt å gi opplysninger som burde vært gitt, 2) gitt uriktige opplysninger eller 3) var huset i vesentlig dårligere stand enn dere hadde grunn til å forvente. Det siste forholdet går mye på hva dere kunne forventet ut fra pris og alder på huset.
Det er velkjent at eierskifteforsikringsselskaper gjerne avslår forsikringsdekning i første omgang, for så senere tilby dekning. Dere får forsøke igjen, og pass på å legge frem den dokumentasjonen selskapet ber om. Uten å ha nok kjennskap til saken, synes jeg det virker rart dersom dere er de som blir sittende igjen med hele regningen.
Vennlig hilsen
Annie Krefting
Hva med boligkjøp når partene har ulik økonomi?
Kjære Ditt-Hus-redaksjon,
Vi er et ungt par som nå skal kjøpe oss bolig sammen. Problemet vårt er at vi har helt forskjellig økonomisk utgangspunkt.
Min samboer er i jobb og har en god inntekt. I tillegg har han mottatt noe arv etter sine besteforeldre. Jeg er fortsatt student og lever på studielån.
Med en slik ulik inntekt og formuessituasjon blir det vanskelig for oss å kjøpe boligen sammen. Boligen skal finansieres dels ved hans arvemidler og dels ved banklån. Banken aksepterer neppe en student uten inntekt og formue som låntaker, og jeg har jo heller ikke mulighet pr i dag til å være med på å betjene lånet.
Jeg har imidlertid ikke lyst til at min samboer skal eie boligen alene, men jeg har forståelse for at arvemidlene hans som skal delfinansiere boligen, må tilhøre ham alene. Hva vil du råde oss til?
Kjære unge samboere,
Det er nok mange par som dere med ulik økonomi, men med ønske om å skaffe seg felles bolig.
Best når begge har eierskap i boligen
Jeg skjønner godt din uvilje mot at din samboer skal eie boligen alene. Det er gjerne best for samlivet at begge føler eierskap til boligen. Det går både på følelsen av sikkerhet for fremtiden, og på at en gjerne engasjerer seg mer i en bolig som en er medeier av.
For å oppnå eierskap i boligen, kan du sørge for at dere begge står som kjøpere i kjøpekontrakten. Da vil begge bli oppført som eiere i grunnboken hvis det dreier seg om en selveierbolig, eller i borettslagsregisteret og hos forretningsfører hvis det dreier seg om borettslagsbolig.
Ikke nødvendigvis med lik andel
Jeg er enig med deg i at dere bør eie boligen begge to, men ikke nødvendigvis med lik andel. De arvemidlene som han legger i boligen, er det naturlig at han beholder som sitt eie.
Selv om du ikke har midler i dag, vil du jo etter hvert komme i inntektsbringende arbeid. Samboforholdet er vel ment å ha en lengre tidshorisont enn dagens situasjon.
En grei løsning vil være at dere tar opp lånet i fellesskap. Når banken har tilstrekkelig pantesikkerhet i boligen, vil nok ikke banken avvise deg som medlånetaker. Banken ser at din samboer har inntekt til å betjene lånet, og legger seg ikke bort i hvem av dere som betjener lånet. Jeg vil tro at banken heller ser det som en fordel å ha deg som medlånetaker, da banken i motsatt fall kunne fått problemer med utkastelse og tvangssalg i forhold til deg, dersom lånet blir misligholdt og du ikke er medlånetaker.
Lag en avtale
Dere bør lage en avtale hvor det fremgår hvor stor andel av boligen som er din samboers eneeie og hvilken andel som dere eier sammen.
Den andelen av boligen som er finansiert ved hans arvemidler, utpeker seg naturlig som hans eneeie. Den andelen som lånefinansieres, kan dere eie sammen. Men det er flere måter å regulere dette eierforholdet på som dere må ta standpunkt til.
Dere kan bestemme at dere skal eie den lånefinansierte delen med lik andel, selv om han foreløpig må betjene lånet alene. Da kan dere for eksempel avtale at du skal hefte for mer av lånet senere, når du får inntekt.
Eller dere kan bestemme at du gradvis skal opparbeide eierandel i boligen, etter hvert som du får inntekt og bidrar til å betjene lånet.
En tredje variant er at dere avtaler å eie den lånefinansierte delen av boligen med lik andel hver, men at han ved et eventuelt samlivsbrudd skal ha kompensert det som han har betalt mer enn deg.
Fordelen for deg ved å velge lik eierskap i den lånefinansierte delen fra starten av mot kompensasjon ved et eventuelt skifte, er at du da er med på en eventuell verdistigning på boligen.
Velg løsning før boligen kjøpes
Som du ser, er det flere måter å lage avtalen på. Dere bør imidlertid diskutere spørsmålene og ta stilling til hvordan avtale dere vil ha, før boligen kjøpes. Det er lettere å bli enige på forhånd enn etter at kjøpet er gjort. Lykke til.
